Co to jest operat szacunkowy?

Geobiz | 15 listopada 2017 | Porady eksperta

Jaka jest realna wartość domu, w którym mieszkamy? Ile powinien zapłacić potencjalny nabywca tego domu, jeśli chcielibyśmy go sprzedać? Na pytania jak najbardziej można znaleźć obiektywną odpowiedź. Dostarcza jej operat szacunkowy, czyli dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego, który potrzebny jest nie tylko w sytuacji sprzedaży nieruchomości, ale także m.in.: przy podziałach majątku, zabezpieczaniu kredytu hipotecznego czy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Jak sporządza się operat szacunkowy? Co powinien zawierać ten dokument?

Operat szacunkowy określa się jako autorską opinię rzeczoznawcy zawierającą szacowaną wartość nieruchomości. Jest dokumentem urzędowym i dowodem w sprawach, w związku z którymi się go przygotowało. Jego forma i treść jest ściśle ustalona i w każdym przypadku taka sama. Musi być przygotowany w formie pisemnej i zawierać zapisy takie jak:

– określenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz określenie zakresu wyceny,
– celu, w jakim przygotowywany jest dokument,
– podstawa formalnej wyceny i źródło danych o nieruchomości,
– data określenia wartości,
– opis stanu nieruchomości,
– przeznaczenie nieruchomości zgodne z planem miejscowym (lub innym dokumentem),
– rodzaj wartości, wybrane podejście, metoda i technika szacowania,
– analiza rynku nieruchomości adekwatna do celu i sposobu wyceny,
– wynik wyceny wraz z przedstawieniem obliczeń.

Ostateczną kwotę wartości określa się w pełnych złotych. Jeśli nie zaburzy to zanadto końcowego obrazu, to wynik można zaokrąglić do tysięcy.

Przebieg wyceny

Rzeczoznawca majątkowy analizuje stan prawny nieruchomości tj. zapisy w księdze wieczystej ze stanem nieruchomości zawartym w ewidencji gruntów pod kątem zgodności numeracji działek, powierzchni gruntów, własności nieruchomości, itp. Podczas wizji lokalnej rzeczoznawca dokonuje oceny stanu nieruchomości oraz weryfikuje wszystkie dokumenty związane z nieruchomością tj. projekt budowlany, pozwolenia na budowę, warunki zabudowy, itp. z faktycznym stanem nieruchomości. Rzeczoznawca podczas oględzin dokonuje dokumentacji fotograficznej, która stanowi załącznik do operatu szacunkowego. Zdarza się, że czasem operat przygotowywany jest przez więcej niż jednego rzeczoznawcę majątkowego. Wówczas podpisują się na nim wszyscy autorzy, a każdy z nich ponosi odpowiedzialność za własną część.

Aktualizacja operatu

Operat jest ważny przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły jakieś zmiany w prawie lub czynniki związane z operatem – cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości itp. Po upłynięciu terminu ważności dokonuje się ponownej wyceny albo potwierdzenia tej dotychczasowej. Potwierdzenia dokonuje ten sam rzeczoznawca, który wykonał operat właściwy. Warunkiem jest oczywiście brak jakichkolwiek zmian w czynnikach istotnych dla operatu. Zaliczamy do nich zmianę warunków rynkowych – zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, powstanie nowej inwestycji w pobliżu, rynkową hossę oraz zmiany w obrębie samej nieruchomości (np. zniszczenia po pożarze albo przeprowadzenie remontu).

W jakim celu sporządza się operat szacunkowy?

Oprócz wspomnianych na początku powodów, wymienić należy jeszcze:

– ustalenie wartości masy spadkowej, darowizny,
– dochodzenie odszkodowania od gminy,
– egzekucję z nieruchomości,
– potrzeby postępowania upadłościowego,
– potrzeby księgowych,
– potrzeby zachowku,
– potrzeb odszkodowawcze, wywłaszczeniowe,
– potrzeby sądowe.