Jak prawidłowo wycenić nieruchomość?

Geobiz | 13 listopada 2017 | Porady eksperta

Osoby sprzedające nieruchomość wciąż stosunkowo rzadko decydują się na podjęcie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym. Uznają bowiem, że wystarczy powierzyć swoje mieszkanie czy dom pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, a ten już sam fachowo dokona sprzedaży po najkorzystniejszej dla właściciela cenie. W rzeczywistości jednak tylko rzeczoznawca majątkowy może dokonać najbardziej obiektywnej wyceny nieruchomości. Ustalona w jej wyniku wartość ma w związku z tym większe szanse utrzymać się także jako cena transakcyjna. Jak zatem prawidłowo dokonać wyceny nieruchomości?

Pierwszą wytyczną już poznaliśmy – wyceny powinien dla nas dokonać rzeczoznawca majątkowy, nie pośrednik z agencji nieruchomości (który jak sama nazwa wskazuje pośredniczy przy sprzedaży, jednakże nie posiada odpowiednich kompetencji do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości z prawnym rozumieniem tego pojęcia – taką może przygotować tylko osoba ze odpowiednimi uprawnieniami). Właściciel nieruchomości może sprawdzić zatrudnianego rzeczoznawcę pod kątem jego aktywności zawodowej w bazie rzeczoznawców, która dostępna jest na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (http://mib.gov.pl). Można też ustalić, czy rzeczoznawca majątkowy przynależy do organizacji zawodowej, czyli lokalnego (wojewódzkiego) stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych.

Kolejne wytyczne dotyczą różnorodnych cech nieruchomości, które w pozytywny bądź negatywny sposób wpływają na realną jej wartość.
Przy ocenie rzeczoznawca majątkowy powinien zatem wziąć pod uwagę:

– lokalizację nieruchomości,
– powierzchnię użytkową nieruchomości,
– dostęp do nieruchomości tj. łatwość dojazdu do niej,
– uzbrojenie terenu – doprowadzenie mediów, obecność przyłączy – w przypadku, gdy sprzedawaną nieruchomością jest grunt,
– kształt oraz wielkość działki,
– sąsiedztwo,
– miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
– stan techniczny budynku i lokalu, istotne znaczenie zyskuje także technologia budowy i rodzaj wykorzystanych materiałów budowlanych,
– rok budowy,
– sposób ogrzewania obiektu,
– gospodarkę remontową.

Prawidłowa wycena powstaje poprzez analizę porównawczą podobnych działek i obiektów znajdujących się w okolicy. Rzeczoznawca może tego dokonać, bo posiada dostęp do bazy aktów notarialnych.

Rzeczoznawca w przygotowywanym dokumencie powinien zawrzeć:

– określenie wartości rynkowej nieruchomości,
– wskazanie, w jakim zakresie nieruchomość podlega wycenie,
– wskazanie celu wyceny,
– podstawy formalne i źródła danych na temat nieruchomości,
– datę dokonania wyceny,
– opis właściwy stanu obiektu,
– przeznaczenie nieruchomości zgodne z zapisem w planie miejscowym,
– analizę rynku,
– wybrane podejście, metodę i technikę wyceny,
– wszelkie obliczenia i wynik końcowy.

Należy pamiętać, iż rzeczoznawca określa w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości, która zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku, określoną przy przyjęciu nm.in założenia, iż strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy.

Ostateczna decyzja o ofertowej kwocie podczas sprzedaży należy do właściciela. Jeśli wynik operatu go nie satysfakcjonuje, może oczywiście próbować sprzedać nieruchomość za wyższą cenę. Warto jednak pamiętać, że rynek z łatwością wychwytuje przeszacowane oferty, a wówczas bardzo trudno o skuteczną sprzedaż.