Jak przeprowadzić wycenę obiektu handlowego?

Geobiz | 15 września 2016 | Porady eksperta

Wartości nieruchomości handlowych ulegają dziś dynamicznym zmianom. Wpływ na to mają różnorodne zmiany ekonomiczne, wzrost konkurencyjności na rynku, pojawianie się nowych marek, rozwój inwestycji, rekomercjalizacja czy zmiany zachowań i oczekiwań konsumenckich. Pod koniec ubiegłego roku podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w naszym kraju wynosiła ok. 13 mln m kw., na które złożyły się centra handlowe, parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe oraz centra wyprzedażowe. Poza tym to właśnie rynek nieruchomości handlowych był w 2015 roku obszarem, na którym inwestorzy byli najaktywniejsi. Jak zatem dokonywać wyceny tych obiektów, by podążać za wciąż zmieniającymi się warunkami?

Sprzyjające warunki rynkowe same w sobie nie zapewnią niegasnącego powodzenia w obrocie nieruchomościami handlowymi. Rozbudowa i wprowadzanie nowych marek do centrum handlowego może znacznie podnieść wartość nieruchomości, ale może ono też łatwo stracić np. w momencie powstania w okolicy konkurencyjnego obiektu o szerszej ofercie handlowej.

Wycena nieruchomości ze względu na metodę właściwie nie różni się od wyceny innych nieruchomości komercyjnych np. budynków magazynowych czy biurowych. Inaczej analizuje się jednak czynniki wpływające na działanie określonego obiektu.

Do wyboru mamy teoretycznie dwa podejścia: porównawcze i dochodowe, ale zwykle stosuje się to drugie, ponieważ mamy tu do czynienia z nieruchomościami przynoszącymi dochód. Podejście dochodowe zakłada, iż wartość rynkowa danej nieruchomości uzależniona jest przede wszystkim od dochodu uzyskiwanego z wynajmu danej nieruchomości. Wycena w tym podejściu opiera się na stopie kapitalizacji, którą stanowi iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości.

W ostatnim roku stopy kapitalizacji uległy znacznej kompensacji ze względu na pozytywne prognozy dla krajowej gospodarki i wspomnianym wysokim zainteresowaniem ze strony inwestorów, jeśli chodzi o nieruchomości handlowe. Ponadto, pod uwagę bierze się wiele dodatkowych elementów, które nie występują w przypadku wyceny np. nieruchomości mieszkaniowych. Są to m.in. siła nabywcza mieszkańców miasta, w którym zlokalizowany jest obiekt, bliskość osiedli mieszkaniowych, łatwość dostępu do obiektu, zasięg centrum, nasycenie danego terenu powierzchnią handlową i związane z tym istniejąca oraz planowana konkurencja.

Analizie poddaje się również różnorodność obiektów handlowych, obroty obiektu i dobór najemców. Na rynku można zauważyć zależność: im bardziej atrakcyjny obiekt handlowy, tym więcej trzeba zapłacić za najem, co znacznie wpływa na wartość rynkową nieruchomości.

Podczas wyceny obiektów handlowych uwzględnia się poziom pustostanów w danym obiekcie. Przy oszacowaniu wartości rynkowej nieruchomości handlowej bardzo ważnym czynnikiem jest także analiza rynku zarówno lokalnego jak krajowego. Dzięki ww. analizie rzeczoznawca jest w stanie określić przedział rynkowych stawek czynszu i poziom pustostanów, co pozwala mu na dokładne zweryfikowanie wysokości parametrów związanych z wycenianą nieruchomością.

Wycena obiektu handlowego stanowi złożony proces oparty m.in odpowiednim doborze podejścia, metody i techniki, na szczegółowej analizie rynku, znajomości rynkowych stóp kapitalizacji oraz dokładnym określeniu wielu czynników mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości handlowej.