Sprzedaż nieruchomości rolnej a wycena nieruchomości
Geobiz | 28 listopada 2016 | Porady eksperta
Pod koniec kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Reguluje ona prywatny obrót ziemią. Według ustawy nabywcą takich gruntów może być wyłącznie rolnik indywidualny, czyli w języku prawa osoba fizyczna, która gruntami do 300 ha zarządza osobiście i ma rolnicze kwalifikacje. Ponadto musi zamieszkiwać którąś z gmin, w której położona jest chociaż jedna z jego działek – i to przynajmniej od 5 lat (licząc od momentu nabycia ziemi). Ustawa wstrzymuje też na 5 lat sprzedaż gruntów państwowych (z wyjątkiem nieruchomości do 2 ha i tych nieprzeznaczonych na cele rolne, czyli pod budynki mieszkalne, magazyny, obiekty biznesowe i logistyczne). Według poprzedniego prawa obrót ziemią w Polsce określało się jako wolny, dlatego tak znaczące obostrzenia skłoniły ostatecznie Ministerstwo Rolnictwa do przygotowania nowelizacji ustawy.
Komisja rolnictwa miała do rozpatrzenia w sumie trzy projekty, które zaproponowali posłowie partii Nowoczesna, PO oraz PiS. Projekt obejmujący zapis o wspólnym ustalaniu przez bank i właściciela gruntu wartości nieruchomości rolnej przy udzielaniu kredytu hipotecznego został w lipcu pozytywnie zarekomendowany przez sejmową komisję rolnictwa.
Nowoczesna i PO zaproponowały też, by hipoteka stawiana na nieruchomości rolnej nie mogła przekraczać odpowiednio 150 i 200 procent wartości nieruchomości. Pomysłem PiS był natomiast powrót do stanu sprzed wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, kiedy to suma hipoteki na nieruchomości rolnej ustalana była przez strony umowy na etapie jej zawierania. Ostatecznie przyjęto nowelizację ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece autorstwa Prawa i Sprawiedliwości.
Inne ważne propozycje zmian to umożliwienie nabywania nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym przez podmioty inne niż rolnik indywidualny oraz wyłączenie spod stosowania art. 68 ust. 2a o księgach wieczystych i hipotece nieruchomości rolnych, do których zastosowania nie mają przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w tym przede wszystkim nieruchomości rolnych mniejszych niż 0,3 ha).
Jakie konsekwencje wywołały zmiany wprowadzone w kwietniu bieżącego roku? Spowodowały one znaczne zmniejszenie liczby zawieranych umów kupna/sprzedaży. Zmniejszyła się liczba transakcji, a im mniej potencjalnych nabywców, tym niższe ceny sprzedaży ziemi. Obostrzenia ustawowe przyczyniły się do wydłużenia się okresu ekspozycji nieruchomości rolnych na rynku. Zmiany ustawowe nie mogły też nie odbić się na wycenie nieruchomości rolnych. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości rolnych może być dziś znacznie utrudnione. Wystarczy wziąć pod uwagę to, jak nagły był spadek transakcji zawieranych w ostatnim kwartale tego roku.